Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość rolną w 2016 roku?

Już wkrótce, bo z dniem 1 maja 2016 roku, wejdzie w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2015.1433 z dnia 2015.09.21).

Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości rolnej niezwykle istotne jest drobiazgowe dopełnienie absolutnie wszystkich wymaganych Ustawą formalności, tak, aby nie narazić się na uznanie umowy za nieważną.

W myśl Ustawy, umowa sprzedaży nieruchomości rolnej będzie bezwzględnie nieważna wówczas, gdy:

• nieruchomość nie będzie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej,
• umowa została zawarta:
  • bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu (np. dzierżawcy, sąsiada będącego rolnikiem indywidualnym, Agencji Własności Rolnej – art. 9 Ustawy),
  • bez zawiadomienia Agencji, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (art. 10 Ustawy),
  • bez wymaganych oświadczeń, zaświadczeń, decyzji bądź innych wymaganych dokumentów, (np. dyrektor oddziału terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych nie wydał decyzji o dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego, art.6, art. 15 Ustawy),
  • w oparciu o nieprawdziwe oświadczenie:
    • potwierdzającej osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego albo
    • potwierdzające powierzchnię posiadanych użytków rolnych pisemne oświadczenie nabywcy i zbywcy nieruchomości rolnej zawierające informacje dotyczące numeru działki ewidencyjnej, jej położenia i powierzchni oraz klasy i rodzaju użytków rolnych, a także numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów, o ile są prowadzone.
  • w oparciu o fałszywe bądź potwierdzające nieprawdę dokumenty.

Poza wyżej wskazanymi wypadkami, czynność prawna jest również nieważna, jeżeli wynika to z odrębnych przepisów.

Sankcja nieważności bezwzględnej jest jedną z najsurowszych i najdalej idących sankcji.

Czynność prawna nie tylko nie wywołuje żadnych skutków prawnych, ale nawet niedopuszczalne jest jej uzdrowienie w drodze konwalidacji. Zatem późniejsze uzyskanie stosownych dokumentów nie spowoduje ważności umowy. Konieczne będzie ponowne zawarcie umowy i poniesienia związanych z tym kosztów.

Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, oprócz osób mających w tym interes prawny, może wystąpić Agencja Nieruchomości Rolnych. Roszczenie o ustalenie nieważności nie podlega przedawnieniu.

Ustawodawca dla bezpieczeństwa obrotu prawnego powinien ograniczyć to uprawnienie w czasie. Mógłby przyjąć, że uprawniony ma 1 rok od dnia dowiedzenia się o przyczynie nieważności, ale nie więcej niż 5 lat od dnia zawarcia umowy, na zgłoszenie roszczenia o ustalenie nieważności. (tak jak np. art. 945 § 2 k.c.). Obecne zapisy Ustawy powodują, że uprawniony może zawsze, nawet po wielu latach od zawarcia umowy udowadniać, że była ona nieważna.

Dlatego tym bardziej należy zadbać o dopełnienie formalności przewidzianych Ustawą.

Fragment pochodzi ze szkolenia przygotowanego dla pracowników M Kwadrat^® przez adw. Joannę Buła.